Guía fiscal 2026 corredor poniente
Los impuestos y costos asociados a la compra de un departamento en la Ciudad de México suelen sumar entre el 5% y el 8% adicional al precio del inmueble. Para una compra de $5 millones MXN, eso significa entre $250,000 y $400,000 MXN adicionales que casi nadie te explica en la cotización inicial — y que sí debes presupuestar antes de comprometer enganche.
Tres impuestos definen el ticket real de la compra en CDMX: el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, local), el ISR (Impuesto Sobre la Renta, federal, aplica al vendedor) y el IVA (cuando se trata de preventa con desarrollador en ciertos esquemas). A estos se suman los gastos notariales, el avalúo y el registro público de la propiedad.
Esta guía resume los tres impuestos clave, las tarifas vigentes 2026 por alcaldía CDMX, un ejemplo numérico real con cifras del catálogo Vait y las exenciones aplicables — para que llegues al notario con la cuenta clara.
| Impuesto | Quién lo paga | Cuándo | Tarifa típica CDMX 2026 |
|---|---|---|---|
| ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) | Comprador | Al momento de la escrituración | Tarifa progresiva por rangos, generalmente entre 3% y 5% del valor catastral o de operación (el mayor) |
| ISR (Impuesto Sobre la Renta por enajenación) | Vendedor (no comprador) | Al momento de la operación | Tarifa progresiva federal, hasta 35% sobre la ganancia. Hay exenciones aplicables a vivienda |
| IVA (Impuesto al Valor Agregado) | Comprador | Solo en casos específicos de desarrollador con inmueble no residencial o derecho de uso | 16% sobre la base gravable cuando aplica. Vivienda residencial habitualmente está exenta |
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) se aplica en toda la Ciudad de México con tarifas progresivas por rango de valor del inmueble, según el Código Fiscal de la Ciudad de México. La base se calcula sobre el valor de operación o el valor catastral, el que resulte mayor. En la práctica, para producto residencial nuevo en el corredor poniente, el valor de operación suele ser mayor que el catastral y se usa como base; sin embargo, el cálculo final lo realiza el notario aplicando la tarifa progresiva del Código Fiscal CDMX vigente al momento de la operación.
| Rango de valor del inmueble | Tarifa efectiva aproximada ISAI |
|---|---|
| Hasta $700,000 MXN aprox. | Tarifa mínima por rangos |
| $700,000 a $2,000,000 MXN | Entre 3.0% y 3.6% efectivo aproximado |
| $2,000,000 a $5,000,000 MXN | Entre 3.6% y 4.5% efectivo aproximado |
| $5,000,000 a $10,000,000 MXN | Entre 4.5% y 5.0% efectivo aproximado |
| Más de $10,000,000 MXN | Cerca del 5% efectivo, con tarifa marginal por excedente |
La tarifa del ISAI es la misma para toda la Ciudad de México — la fija el Código Fiscal de la CDMX, no la alcaldía. Lo que sí cambia por alcaldía es el valor catastral del inmueble, que es una de las bases para calcular el impuesto.
Las alcaldías con mayor valor catastral promedio para producto residencial premium en el corredor poniente son:
Para departamentos del corredor poniente CDMX (Miguel Hidalgo, Cuajimalpa, Álvaro Obregón) el valor catastral suele acercarse al valor de operación, lo que mantiene la base ISAI elevada. En zonas con valor catastral menor al valor de operación, el ISAI igualmente se calcula sobre el mayor de los dos.
Para ilustrar el cálculo total — y para que llegues al notario sabiendo qué esperar — tomemos un caso del catálogo Vait: departamento de preventa en el corredor poniente CDMX (zona Interlomas / Huixquilucan, alcaldía colindante; aplicaríamos el marco fiscal del Estado de México para Interlomas estricto, o el marco CDMX para Cuajimalpa o Miguel Hidalgo dependiendo de la ubicación exacta).
Asumiendo el inmueble cae en jurisdicción CDMX (ejemplo aplicable a Bosques de las Lomas, Lomas de Bezares, Cuajimalpa o Miguel Hidalgo), departamento de $5,000,000 MXN valor de operación, valor catastral asumido equivalente:
| Concepto | Cálculo | Monto estimado MXN |
|---|---|---|
| Precio del departamento | — | $5,000,000 |
| ISAI (tarifa efectiva aprox. 4.0% en este rango) | 4.0% × $5,000,000 | $200,000 |
| Avalúo bancario (si hay crédito) | — | $10,000 a $20,000 |
| Gastos notariales (~3% del valor) | 3.0% × $5,000,000 | $150,000 |
| Honorarios de notario (incluidos en gastos notariales en algunos esquemas) | — | Variable, incluido arriba |
| Registro Público de la Propiedad | — | $5,000 a $15,000 |
| Inscripción y certificados | — | $3,000 a $8,000 |
| TOTAL aprox. costos adicionales | — | $370,000 a $400,000 |
| Inversión total (precio + costos) | — | $5,370,000 a $5,400,000 |
El marco fiscal mexicano contempla varias exenciones y reducciones aplicables a la compraventa de inmuebles residenciales. Las principales:
El vendedor de una casa habitación puede acogerse a la exención del Impuesto Sobre la Renta sobre la ganancia hasta un monto en Unidades de Inversión (UDIs) publicado por la legislación federal vigente. Para 2026 el tope referido por la Ley del ISR ronda las 700,000 UDIs equivalentes (la cifra exacta en MXN depende del valor diario de la UDI publicado por Banxico).
Requisitos típicos para acceder a la exención:
El Código Fiscal de la CDMX contempla subsidios y reducciones al ISAI para inmuebles cuyo valor cae por debajo de ciertos topes (vinculados a programas de vivienda asequible). Esto aplica típicamente a programas de vivienda asequible — el ICP de departamento residencial medio-alto y premium del corredor poniente CDMX habitualmente queda fuera de los rangos premium del corredor poniente, pero la aplicación debe verificarse caso por caso con el notario.
Algunos beneficios fiscales del ISAI están disponibles para adultos mayores con bajos ingresos o personas con discapacidad, sujetos a comprobación documental ante la autoridad fiscal CDMX. La verificación final de la exención corresponde a la Tesorería CDMX al momento del cálculo y debe ratificarla el notario interviniente.
Regla general: La venta de vivienda residencial habitada está exenta de IVA. La preventa de departamento para uso personal generalmente también está exenta cuando el inmueble está clasificado como casa habitación.
Casos en los que sí podría aplicar IVA:
Verifica con notario y contador antes de firmar si el IVA es parte del costo de tu operación específica.
Vait no es contador, no es notario y no cobra al comprador. Vait es una asesora inmobiliaria con IA que te ayuda a entender el ticket completo de los desarrollos del corredor poniente CDMX — incluyendo una estimación de impuestos y costos asociados a cada unidad — antes de comprometer enganche.
Lo que Vait hace por ti al evaluar impuestos y costos:
Lo que Vait NO hace:
Los impuestos y costos adicionales al precio del departamento suman típicamente entre el 5% y el 8% del valor de operación para vivienda residencial CDMX. El componente dominante es el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) con tarifa efectiva aproximada entre 3% y 5% según el rango de valor. Se suman gastos notariales (cerca de 3%), avalúo bancario (cuando hay crédito), registro público y certificados. Las cifras exactas las define el notario con base en el valor catastral oficial y las tarifas vigentes al momento de la operación.
La estructura general de impuestos aplica igual en ambos casos: el comprador paga ISAI, gastos notariales y registro. El IVA generalmente no aplica a vivienda residencial habitada ni a preventa para uso personal. La diferencia operativa principal en preventa es que el comprador paga el enganche durante construcción y la liquidación con crédito al momento de la entrega, por lo que los impuestos se pagan a la escrituración final, no al inicio del contrato. Verifica con notario las particularidades de tu operación específica.
El Impuesto Sobre la Renta por enajenación de inmuebles lo paga el vendedor sobre la ganancia obtenida en la operación. El comprador no paga ISR en la compra. El ISR puede ser relevante para el comprador actual a futuro: si en algún momento decides revender el departamento, tú serás el vendedor y aplicaría la tarifa progresiva federal sobre la ganancia (hasta 35%), con las exenciones que la Ley del ISR contemple en ese momento para vivienda casa habitación.
La Ley del Impuesto Sobre la Renta contempla una exención sobre la ganancia obtenida en la venta de casa habitación hasta un monto en Unidades de Inversión (UDIs) publicado por la legislación vigente. Para 2026 el tope típicamente referido ronda las 700,000 UDIs equivalentes, con la equivalencia en MXN basada en el valor diario de la UDI publicado por Banxico. Aplican condiciones específicas: uso como casa habitación, plazo mínimo de propiedad y frecuencia máxima de aplicación de la exención. Consulta con contador público certificado para verificar tu elegibilidad antes de la operación.
Generalmente no. El crédito hipotecario bancario suele cubrir solamente el monto financiable del valor del inmueble (hasta 80% a 90% del avalúo). Los impuestos, gastos notariales, avalúo y registro se pagan con recursos propios del comprador, distribuidos entre la firma del crédito y la escrituración. Algunos productos hipotecarios específicos permiten financiar parte de los costos asociados; consulta con tu banco si tu producto lo contempla.
Los honorarios notariales varían por notaría y por la complejidad de la operación. Los honorarios notariales y los gastos de escrituración rondan típicamente el 3% al 6% del valor del inmueble en CDMX, dependiendo del valor catastral, de la estructura del crédito (hipoteca o pago directo) y del notario específico. Los honorarios los regula el arancel del Colegio Nacional del Notariado Mexicano y la legislación local. Solicita cotización por escrito al notario antes de la operación para conocer el monto exacto aplicable a tu caso.
Vait estima un rango de costos adicionales con base en tarifas típicas del mercado para orientar al comprador sobre el ticket total esperado. La estimación no sustituye la cotización formal del notario público, que es quien calcula los impuestos exactos con base en el valor catastral oficial, las tarifas vigentes y la estructura legal específica de la operación. Vait orienta para que llegues al notario con la cuenta gruesa clara; el notario fija el monto formal.
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