Calculadora de crédito hipotecario

Un ejemplo resuelto, con números reales

Sobre un precio de $11,221,063 —la mediana de precio de departamentos en venta en Huixquilucan, la zona con más departamentos publicados en el catálogo verificado de Vait AI— con un enganche de 20% y un plazo de 20 años a 10.42% —la tasa promedio ponderada anual fija que Scotiabank publica como base de su CAT, no una tasa ofertada a todo el mundo—:

Mediana de precio · departamentos en venta en Huixquilucan · n=1649 · corte 22 de septiembre de 2026 · fuente: datos de Vait por zona

Ese ingreso mensual sugerido no es un requisito del banco: sale de aplicar al revés el umbral que publica CONDUSEF, que recomienda no contratar un crédito hipotecario si tu endeudamiento supera el 30% de tus ingresos. Cada institución tiene su propio criterio de aprobación, que además pesa tu historial crediticio y tus otras deudas.

Cómo se calcula

Nada de esto es una caja negra. La mensualidad sale de la fórmula de amortización francesa —la de pago constante, la que usan los créditos hipotecarios a tasa fija en México—:

M = P · r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ)

• M — pago mensual, capital más interés.
• P — monto del crédito: precio de la vivienda menos el enganche.
• r — tasa mensual: la tasa anual entre 100 y entre 12.
• n — número de mensualidades: los años del plazo por 12.

Cuando la tasa es cero la fórmula se indetermina, así que en ese caso el pago es simplemente el monto entre el número de mensualidades. El resto se deriva de ahí, sin supuestos escondidos:

• Enganche en pesos = precio × porcentaje de enganche.
• Interés del mes = saldo pendiente × r. Capital del mes = M − interés del mes. El saldo baja por el capital, y por eso los primeros años casi todo el pago se va en intereses.
• Intereses totales = suma de los intereses de las n mensualidades = total pagado − monto del crédito.
• Ingreso mensual sugerido = mensualidad ÷ 0.30, usando el umbral de CONDUSEF.

Lo que la calculadora no hace, a propósito: no calcula un CAT. El CAT se computa conforme a la circular 9/2015 de Banco de México e incorpora comisiones, seguros y gastos que dependen de tu perfil y de tu operación; calcularlo con supuestos propios sería inventar un número con cara de dato oficial. Por eso esta página muestra el CAT promedio que publica cada institución, con su fecha, y lo rotula como informativo. Tampoco incluye seguros ni gastos de escrituración en la mensualidad, por la misma razón.

Qué publica cada institución (lectura el 22 de septiembre de 2026)

Esta tabla no recomienda ninguna opción ni las ordena por conveniencia: va en orden alfabético y reproduce lo que cada institución publica en su propio sitio, con el enlace y la fecha en que se leyó. Si una institución no publica un dato, aquí dice que no lo publica.

Un apunte que ahorra disgustos: la tasa de la publicidad casi nunca es la tasa de tu contrato. Las que dicen «desde» son el mejor caso, y dependen del enganche que aportes, del plazo, del monto y de tu historial crediticio. El número que te obliga es el de tu oferta vinculante, que tienes derecho a pedir por escrito para comparar entre instituciones.

Infonavit y FOVISSSTE: el otro camino

Si cotizas al IMSS o al ISSSTE, la tasa que te toca puede ser bastante menor que la bancaria. Infonavit publica una tasa diferenciada por nivel salarial, fija durante toda la vida del crédito, que va del 3.69% (hasta 2.6 UMA de salario) al 10.45% (de 6.6 UMA en adelante), con la tabla vigente para el valor de la UMA 2026 de $117.31; el plazo puede ser desde uno hasta 30 años. FOVISSSTE publica, en su crédito tradicional, una tasa fija en pesos del 8% al 11%, o en UMA, y un monto máximo de financiamiento en pesos de $1,405,090.00 más el saldo de tu Subcuenta de Vivienda.

Ese tope importa: en el poniente de la Ciudad de México, un crédito de instituto rara vez alcanza para el precio completo, y por eso existen los esquemas combinados (Infonavit o FOVISSSTE más crédito bancario) que varias de las instituciones de la tabla publican. Para simular uno, calcula aquí solo la parte bancaria y súmale la mensualidad que te dé el simulador del instituto.

Lo que el crédito no cubre

La mensualidad no es el único dinero que hace falta. Aparte del enganche, hay un desembolso inicial de impuestos y escrituración que normalmente no entra al crédito, más las comisiones que cada institución publique —BBVA, por ejemplo, publica una comisión por contratación de 1.00% y gastos de preoriginación de $672.41 más IVA—. El desglose completo, con montos por zona, está en la guía de cuánto necesitas para comprar un departamento. Y si todavía estás decidiendo si te conviene comprar, en comprar o rentar en CDMX está la comparación con números.

Fuentes consultadas

Cada cifra de esta página salió de la página oficial de su institución, leída en la fecha que se indica. Además del valor, quedó registrado el fragmento textual del que se tomó y una huella digital de ese texto, para que no pueda editarse en silencio. Banamex no aparece en la comparación porque su página de crédito hipotecario no estaba disponible en la fecha de lectura.

• BBVA México — Tasa de interés anual fija, desde; CAT promedio sin IVA (informativo); Supuestos del CAT: aforo y plazo; Tasa ordinaria anual usada para calcular el CAT; Financiamiento máximo sobre el valor de la vivienda; Comision por Contratacion - crédito; Gastos de preoriginacion (buro + estudio socioeconomico). Página oficial, leída el 22 de septiembre de 2026.
• Banorte — Tasa de interés ordinaria anual fija, desde; CAT promedio sin IVA (informativo); Costo de contratación. Página oficial, leída el 22 de septiembre de 2026.
• CONDUSEF — Umbral de endeudamiento sobre ingresos a partir del cual CONDUSEF recomienda NO contratar. Página oficial, leída el 22 de septiembre de 2026.
• FOVISSSTE — Tasa de interés fija en pesos, mínima del rango; Tasa de interés fija en pesos, máxima del rango; Monto máximo de financiamiento en pesos (más saldo de la Subcuenta de Vivienda). Página oficial, leída el 22 de septiembre de 2026.
• HSBC México — Tasa de interés anual fija (sin programas Infonavit); Tasa de interés anual fija, tope del rango sin programas Infonavit; CAT promedio sin IVA (informativo); Financiamiento máximo sobre el valor de la vivienda. Página oficial, leída el 22 de septiembre de 2026.
• Infonavit — Plazo máximo del crédito. Página oficial, leída el 22 de septiembre de 2026.
• Infonavit — Tasa fija anual, mínima (hasta 2.6 UMA de salario); Tasa fija anual, máxima (6.6 UMA de salario en adelante); Valor de la UMA usado en la tabla de tasas. Página oficial, leída el 22 de septiembre de 2026.
• Santander México — Tasa de interés anual; CAT promedio sin IVA (informativo); Financiamiento máximo sobre el valor de la vivienda. Página oficial, leída el 22 de septiembre de 2026.
• Scotiabank México — CAT promedio sin IVA (informativo); Tasa promedio ponderado anual fija con la que se calculó el CAT. Página oficial, leída el 22 de septiembre de 2026.