Los tres bloques del dinero que necesitas
- El enganche. Con crédito hipotecario, típicamente 10%-20% del precio — el crédito bancario suele cubrir entre el 80% y el 90% del avalúo, y el resto lo pones tú. En preventa, el rango típico es 10%-30%: inicia con un apartado (~$5,000 a $50,000 MXN) y se completa en exhibiciones o mensualidades durante los 12-36 meses de obra, sin intereses hipotecarios en ese tramo (guía completa de enganche en preventa).
- Impuestos y escrituración: 5%-8% del valor (estimado general). ISAI (tarifa progresiva, generalmente 3%-5%), honorarios notariales, avalúo cuando hay crédito, registro público y certificados. Varía por notaría, alcaldía o municipio y valor catastral — pide cotización por escrito al notario. El desglose completo, con un ejemplo trabajado sobre $5 millones ($250,000-$400,000 adicionales), está en impuestos al comprar departamento en CDMX. Ojo: estos gastos normalmente no entran al crédito: se pagan con recursos propios.
- Tu colchón. No es un requisito legal, pero sí de sensatez: mudanza, ajustes al inmueble y un fondo de emergencia intacto después de firmar. Comprometer el 100% de tu liquidez en la firma es la forma más cara de estrenar departamento.
El enganche por zona, en pesos: la tabla
Aritmética transparente: enganche del 10% y del 20% aplicado sobre la mediana real de cada zona. Cada zona enlaza a su página de datos o inventario:
| Zona | Mediana | Enganche 10% | Enganche 20% |
|---|---|---|---|
| Santa Fe (Cuajimalpa) | $3,475,000 | $347,500 | $695,000 |
| Benito Juárez (otras colonias) | $3,996,528 | $399,653 | $799,306 |
| Cuauhtémoc | $4,791,700 | $479,170 | $958,340 |
| San Pedro de los Pinos | $5,151,213 | $515,121 | $1,030,243 |
| Del Valle Centro | $5,510,000 | $551,000 | $1,102,000 |
| Naucalpan | $5,544,000 | $554,400 | $1,108,800 |
| Lindavista | $5,655,700 | $565,570 | $1,131,140 |
| Granada (Nuevo Polanco) | $5,672,429 | $567,243 | $1,134,486 |
| General Anaya | $6,263,465 | $626,346 | $1,252,693 |
| Álvaro Obregón | $6,574,050 | $657,405 | $1,314,810 |
| Hacienda de las Palmas | $7,798,594 | $779,859 | $1,559,719 |
| Atizapán de Zaragoza | $8,118,629 | $811,863 | $1,623,726 |
| Interlomas | $10,060,700 | $1,006,070 | $2,012,140 |
| Bosque Real | $11,508,355 | $1,150,836 | $2,301,671 |
| Lomas de Bezares | $11,861,588 | $1,186,159 | $2,372,318 |
| Tecamachalco | $14,000,000 | $1,400,000 | $2,800,000 |
| Bosques de las Lomas | $19,000,000 | $1,900,000 | $3,800,000 |
Lectura rápida: ninguna zona del catálogo exige menos de ~$347,500 de enganche del 10% en su mediana — aunque las entradas más bajas por unidad (desde $1,775,442 en Santa Fe) reducen ese piso a ~$177,500 para unidades puntuales. Y recuerda sumar el bloque 2: sobre la mediana de Santa Fe, los impuestos y escrituración estimados (5%-8%) agregan entre ~$174,000 y ~$278,000; sobre la de Interlomas, entre ~$503,000 y ~$805,000.
¿Qué te alcanza con tu enganche? $500 mil, $1 millón, $2 millones
Al revés también funciona: si ya sabes cuánto tienes ahorrado, esto es lo que ese monto compra si representa entre el 10% y el 20% del precio (el resto vía crédito, sujeto a aprobación — panorama de crédito hipotecario 2026):
| Tu enganche | Precio alcanzable | Dónde hay inventario real |
|---|---|---|
| $500,000 | $2.5 – $5 MDP | Santa Fe (mediana $3.48M; más de 60 uds bajo $3M) · Benito Juárez ($4.0M) · Cuauhtémoc ($4.79M; más de 95 uds entre $3–6M) · entradas puntuales en Miguel Hidalgo y San Pedro de los Pinos |
| $1,000,000 | $5 – $10 MDP | El corazón del catálogo (la banda $6–12M suma más de 1,350 uds): Naucalpan ($5.54M) · Lindavista ($5.66M) · Granada ($5.67M) · General Anaya ($6.26M) · Álvaro Obregón ($6.57M) · Hacienda de las Palmas ($7.8M) · Atizapán ($8.12M) · puerta de Interlomas ($10.06M) |
| $2,000,000 | $10 – $20 MDP | El poniente premium: Interlomas ($10.06M — $2M son el 20% justo de la mediana) · Bosque Real ($11.5M; más de 750 uds) · Lomas de Bezares ($11.86M) · Tecamachalco ($14M) · entrada a Bosques de las Lomas ($19M) |
¿Ya sabes tu monto? Dile a Vait AI cuánto tienes de enganche y te muestra unidades verificadas cuyo precio embona con tu capacidad real — sin costo, sin repartir tu número.
La ruta preventa: cuando el enganche no está junto (todavía)
Si tu ahorro no cubre hoy el enganche completo, la preventa es el esquema diseñado para eso: apartas con un monto inicial (~$5,000 a $50,000 MXN), y el enganche — típicamente 10%-30% según segmento — se completa en exhibiciones o mensualidades durante los 12-36 meses de construcción, sin intereses hipotecarios en ese tramo. El saldo se liquida a la entrega, normalmente con crédito. Un ejemplo del mercado: en un departamento de $5 millones con esquema 15-35-50, el arranque son $750,000 en la firma y ~$72,917 mensuales durante 24 meses de obra. El catálogo de Vait tiene peso de obra nueva: el inventario vivo está en el hub de departamentos en preventa y el paso a paso en la guía de compra en preventa.
Errores caros que vemos seguido
- Presupuestar solo el enganche. Los impuestos y la escrituración (5%-8% estimado) se pagan con recursos propios y normalmente no entran al crédito. Sobre un departamento de $5 millones son $250,000-$400,000 que deben existir en tu cuenta además del enganche.
- Buscar precio sin validar la banda. Si tu enganche es de $500,000, buscar en zonas con mediana de $11.5 millones garantiza frustración. Primero el monto, luego la zona: el mapa completo está en ¿qué zona me conviene? y las medianas en ¿cuánto cuesta un departamento en CDMX?.
- Vaciar la liquidez en la firma. Estrenar departamento sin fondo de emergencia convierte cualquier imprevisto en deuda. Si los números solo salen raspando, considera la banda inferior — o la ruta preventa, que reparte el esfuerzo en 12-36 meses.
- Firmar sin cotización notarial por escrito. El 5%-8% es un estimado general: el número real lo define el notario según valor catastral y tarifas vigentes. Pídelo por escrito antes de comprometerte; qué revisar antes de firmar está en cuándo no firmar una promesa de compraventa.
Cómo te ayuda Vait a aterrizar tu número
Vait AI es una plataforma de difusión de inventario residencial verificado en alianza con desarrolladoras y vendedores autorizados. Atendemos por WhatsApp con un asistente disponible 24/7 y un equipo humano detrás que valida cada inmueble antes de recomendarlo. No inventamos propiedades, el servicio no tiene costo para el comprador y solo recomendamos lo que existe en inventario al momento de la consulta.
En la práctica: nos dices cuánto tienes de enganche (o tu rango de precio objetivo) y recibes unidades reales que embonan con tu capacidad, incluyendo esquemas de preventa con plan de pagos cuando aplica — más la coordinación de visita con el vendedor autorizado y acompañamiento hasta la escrituración. Los términos financieros finales (crédito, tasas, enganche exacto) los defines con tu banco y el vendedor; nosotros te mostramos el inventario donde tu número sí funciona.
También te puede interesar
- ¿Cuánto enganche pide una preventa? — rangos por segmento y estructura de pagos.
- Impuestos al comprar departamento en CDMX — ISAI, notario y el desglose del 5%-8%.
- Crédito hipotecario 2026 — rutas, tasas y plazos típicos.
- ¿Cuánto cuesta un departamento en CDMX? — medianas y bandas por zona.
- ¿Qué zona me conviene? — el árbol de decisión presupuesto × perfil.
- ¿Comprar o rentar en CDMX? — la cuenta honesta con datos propios.