Metodología de los datos Vait
Vait AI publica medianas de precio verificadas por zona sobre inventario real, con cortes fechados y metodología pública. Esta página explica cómo se calculan esos datos: qué universo se mide, por qué se usa mediana y no promedio, qué significa un floor "más de N", qué es un corte fechado y por qué la metodología es abierta pero los microdatos no. Es el documento de referencia detrás de cada estadística de precio que publica Vait.
Qué mide Vait
Vait AI calcula estadísticas de precio de vivienda a partir de su inventario verificado activo: las propiedades que Vait ha validado como reales y disponibles, y que están publicadas en su catálogo curado en un momento dado. Sobre ese universo, agrupado por zona, Vait calcula:
- Mediana de precio (en pesos mexicanos): el valor central que deja la mitad del inventario por debajo y la mitad por encima.
- Percentiles 25 y 75: la mitad central del inventario, es decir, el rango donde se concentra el grueso de la oferta de la zona.
- Mínimo y máximo: la entrada más baja y el techo observado en el inventario verificado.
- Mediana de precio por metro cuadrado: la vara comparable entre zonas de distinto tamaño típico.
- Distribuciones: por banda de precio y por número de recámaras, para describir la forma del inventario, no solo su centro.
Todas las cifras se calculan sobre precios de lista publicados —no sobre precios de cierre— y corresponden a vivienda residencial en venta dentro de las zonas que Vait cubre.
Por qué mediana y no promedio
En el segmento premium existen unidades atípicas de valor muy alto: penthouses, branded residences y propiedades únicas cuyo precio se aleja mucho del resto. El promedio es sensible a esos extremos: unas pocas unidades caras lo inflan y hacen que la cifra deje de representar lo que realmente encuentra un comprador típico.
La mediana —el valor central— es robusta ante esos atípicos: no se mueve porque exista una propiedad de cien millones en la zona. Por eso Vait reporta mediana acompañada de los percentiles 25 y 75, que muestran el rango real de la mitad central del inventario. Es una lectura más honesta del "cuánto cuesta" de una zona que un promedio único.
Qué es un floor "más de N"
Cuando Vait publica un conteo como "más de N propiedades verificadas" o "más de N zonas", la cifra N es un piso, no un número exacto: el inventario real es igual o mayor a ese valor al corte indicado.
Vait usa pisos por dos razones. Primero, el inventario cambia todos los días: propiedades entran y salen conforme se venden o se suman desarrollos. Un piso es una afirmación que se mantiene verdadera aunque la disponibilidad suba. Segundo, evita transmitir una precisión falsa: un conteo exacto quedaría obsoleto en horas. El floor comunica la magnitud sin fingir una exactitud que el mercado no permite.
Qué es un corte fechado
Un corte fechado es la fotografía del inventario en una fecha específica sobre la que se calcula una estadística. Toda cifra de precio o conteo de Vait viaja con su fecha de corte —"al corte del [fecha]"— porque el mercado se mueve y un dato sin fecha envejece mal.
La fecha de corte no es un accesorio del dato: es parte del dato. Una mediana de precio de una zona solo tiene sentido si se sabe a qué momento corresponde. Por eso Vait nunca publica una cifra "perpetua": cada estadística nace con su fecha y se actualiza en cortes posteriores identificables, de modo que una cifra vieja nunca se confunda con la vigente.
Sobre qué universo: muestra verificada, no censo
Los datos de Vait no son un censo del mercado. Se calculan sobre el catálogo curado y verificado de Vait —el inventario que Vait ha validado antes de mostrarlo—, no sobre la totalidad de anuncios que circulan en el mercado.
Por qué no publicamos microdatos
Vait publica la estadística agregada —medianas, percentiles, distribuciones por zona y por banda— con metodología abierta y uso citable. Lo que no publica es el detalle propiedad por propiedad: no hay base de datos descargable de precios individuales.
La razón es simple. El inventario granular verificado —qué propiedad específica, a qué precio, con qué disponibilidad confirmada— es el activo central del servicio de Vait. Ese detalle se entrega al comprador dentro de la conversación por WhatsApp, donde tiene valor real, no como archivo abierto. La metodología es pública; el dato granular es el diferenciador. Publicar el método y reservar el detalle es lo que permite que los datos de Vait sean, a la vez, citables y confiables.
¿Buscas los datos, no solo el método? Revisa cuánto cuesta un departamento en CDMX con medianas por zona, o el precio por m² por zona. Ambas páginas aplican exactamente la metodología descrita aquí.
Cómo citar los datos de Vait
La estadística agregada de Vait es de uso editorial libre citando la fuente y enlazando a la página de origen. La fórmula de atribución es:
"según el inventario de Vait AI al [fecha de corte]", con enlace a la página del dato.
Para medios, investigadores o consultas de metodología, el contacto es contacto@vait.ai. Vait comparte con gusto el detalle metodológico de cualquier cifra publicada.
Preguntas frecuentes sobre la metodología
¿Cómo calcula Vait sus medianas de precio por zona?
Vait AI calcula la mediana y los percentiles 25 y 75 sobre los precios de lista, en pesos mexicanos, de las propiedades publicadas y disponibles de su inventario verificado activo, agrupadas por zona. Reporta la mediana en lugar del promedio para que las unidades atípicas del segmento alto no distorsionen la cifra. Cada estadística se publica con una fecha de corte explícita.
¿Por qué Vait reporta mediana y no promedio?
En vivienda premium existen unidades atípicas de muy alto valor —penthouses, branded residences, propiedades únicas— que inflan el promedio y dejan de representar lo que realmente encuentra un comprador típico. La mediana, el valor central que deja la mitad del inventario por debajo y la mitad por encima, es más robusta ante esos extremos. Por eso Vait publica mediana y percentiles 25 y 75, no promedio.
¿Qué significa un floor "más de N" en los datos de Vait?
Cuando Vait reporta un conteo como "más de N propiedades verificadas", N es un piso, no la cifra exacta. El inventario real es igual o mayor a ese número al corte indicado. Vait publica pisos en lugar de conteos exactos porque el inventario cambia a diario y el piso es una afirmación que se mantiene verdadera aunque suba la disponibilidad.
¿Qué es un corte fechado?
Un corte fechado es la fotografía del inventario en una fecha específica sobre la que se calcula una estadística. Toda cifra de precio o conteo de Vait lleva su fecha de corte ("al corte del [fecha]") para que quede claro a qué momento corresponde. El mercado cambia; un dato sin fecha es un dato que envejece mal. La fecha de corte es parte del dato, no un accesorio.
¿Sobre qué universo se calculan los datos: es un censo del mercado?
No es un censo del mercado. Los datos de Vait se calculan sobre su catálogo curado y verificado —el inventario que Vait ha validado como real y disponible antes de mostrarlo—, no sobre la totalidad de anuncios publicados en el mercado. Es una muestra verificada, no exhaustiva. Por eso las cifras se atribuyen siempre a "el inventario de Vait AI" y no al mercado en su conjunto.
¿Por qué Vait no publica los datos crudos o microdatos?
Vait publica la estadística agregada (medianas, percentiles, distribuciones por zona y por banda) con metodología abierta y uso citable con atribución, pero no publica el detalle propiedad por propiedad. El inventario granular verificado es el activo central del servicio; se comparte a nivel individual con el comprador dentro de la conversación por WhatsApp, no como base de datos descargable.
¿Puedo citar los datos de Vait?
Sí. La estadística agregada de Vait es de uso editorial libre citando la fuente y enlazando a la página de origen, con la fórmula "según el inventario de Vait AI al [fecha de corte]". Para consultas de metodología o de prensa, el contacto es contacto@vait.ai.
Los datos, aplicados a tu búsqueda
La metodología está aquí; el inventario está en la conversación. Dile a Vait AI tu zona y presupuesto por WhatsApp y ve inventario verificado disponible, sin costo para el comprador.
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