La verdad sobre el presupuesto de entrada
Comprar el primer departamento en CDMX es posible con presupuesto de entrada, pero conviene arrancar sin ilusiones: el inventario más accesible es escaso y está concentrado. En el catálogo verificado de Vait AI —que tiene peso de obra nueva y zonas del poniente— solo cerca del 3% de los departamentos en venta cuesta menos de $3 millones (más de 100 unidades). Ampliar el techo a $4 millones más que duplica las opciones, a más de 220 unidades. Por eso la recomendación honesta es planear el primer departamento con una entrada realista de alrededor de $3 millones y, si se puede, apuntar a la banda de $3 a $4 millones, donde de verdad hay dónde escoger.
Dónde sí hay inventario bajo $4 millones
Estas son las zonas con inventario real por debajo de $4 millones en el catálogo verificado de Vait AI, con su precio de entrada y la mediana de la zona para que ubiques qué tan al filo del presupuesto estarías comprando. Cada zona enlaza a su inventario:
| Zona | Unidades bajo $4M | Entrada (desde) | Mediana de la zona |
|---|---|---|---|
| Santa Fe (Cuajimalpa) | Más de 65 (más de 60 bajo $3M) | $1,775,442 | $3,475,000 |
| Miguel Hidalgo (otras colonias) | Más de 35 (más de 20 bajo $3M) | $2,294,618 | $5,779,173 |
| Interlomas | Más de 35 (más de 10 bajo $3M) | $1,800,000 | $10,060,700 |
| Álvaro Obregón | Más de 25 (banda $3–4M) | $3,200,000 | $6,574,050 |
| Benito Juárez (otras colonias) | Más de 25 (casi todo $3–4M) | $2,900,000 | $3,996,528 |
| San Pedro de los Pinos | Más de 15 (3 bajo $3M) | $2,537,135 | $5,151,213 |
| Granada (Nuevo Polanco) | 8 unidades (banda $3–4M) | $3,434,354 | $5,672,429 |
Lectura clave: Santa Fe es, por mucho, la puerta de entrada — concentra la mayor parte del inventario bajo $3 millones. Benito Juárez es la opción más "central" con mediana por debajo de $4 millones ($3,996,528): ahí tu presupuesto de entrada compra cerca de la mitad del inventario de la zona. En cambio, en Interlomas o Miguel Hidalgo sí existen unidades accesibles, pero son la excepción dentro de zonas de mediana alta: entras por la parte más baja del rango.
¿Quieres ver qué hay hoy bajo tu techo? Dile tu presupuesto a Vait AI por WhatsApp y te mostramos las unidades disponibles al momento, sin costo.
Cuánto enganche necesitas (y los costos que no se ven)
El precio de lista no es lo que necesitas reunir para arrancar. Con crédito hipotecario, la cuenta real para un primer departamento es:
- Enganche: 10% a 20% del valor. Sobre $3 millones, entre $300,000 y $600,000.
- Gastos de escrituración e impuestos: ~5% a 8% del valor (ISAI, honorarios notariales, avalúo, registro). Sobre $3 millones, del orden de $150,000 a $240,000.
- Costos recurrentes después: mantenimiento del condominio y predial. No entran en el enganche, pero sí en tu presupuesto mensual.
Los porcentajes de enganche dependen del banco y del producto de crédito; los de escrituración, del valor y la alcaldía. La cuenta completa de impuestos y gastos de cierre está en impuestos al comprar departamento en CDMX, y cuánto necesitas reunir en total, en cuánto necesito para comprar un departamento.
Errores comunes del comprador primerizo
- Presupuestar solo el precio de lista. Olvidar enganche, escrituración e impuestos es el error número uno; sumados pueden ser un 15%–28% extra sobre el precio antes de tener llaves.
- Fijarse en una sola zona. El mismo presupuesto rinde muy distinto entre colonias: compara antes de casarte con una. La herramienta para eso es qué zona me conviene.
- Confundir "barato" con "buena compra". Un precio bajo puede esconder metros chicos, poca amenidad o zona sin plusvalía. Compara con la vara del precio por metro cuadrado.
- No verificar disponibilidad ni al vendedor. El inventario cambia a diario y no todo lo publicado sigue disponible; confirma antes de enamorarte de una unidad.
Checklist antes de comprar tu primer departamento
- Define tu presupuesto total real: precio + enganche disponible + capacidad de crédito + gastos de cierre.
- Precalifica tu crédito con el banco o Infonavit/Fovissste antes de buscar, para saber cuánto te prestan.
- Compara 3 zonas con inventario en tu rango, no una sola.
- Decide preventa o entrega inmediata según tu plazo y tolerancia al riesgo (guía con datos).
- Verifica la unidad y al vendedor: disponibilidad vigente, metros reales, estado de entrega y documentación.
- Suma los costos recurrentes (mantenimiento, predial) a tu presupuesto mensual.
Cómo te ayuda Vait
Vait AI es una plataforma de difusión de inventario residencial verificado en alianza con desarrolladoras y vendedores autorizados. Atendemos por WhatsApp con un asistente disponible 24/7 y un equipo humano detrás que valida cada inmueble. No inventamos propiedades, el servicio no tiene costo para el comprador y solo mostramos lo que existe en inventario al momento de la consulta. Nos dices tu presupuesto de entrada y te mostramos lo que de verdad alcanza hoy, con la unidad, la zona y el precio vigente, y coordinamos la visita con el vendedor autorizado.
¿Listo para tu primera compra? Escríbele a Vait AI por WhatsApp y ve qué existe hoy dentro de tu presupuesto.
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